জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে নতুন বিধিমালা, বদলে গেল আগের পদ্ধতি

নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি ও স্থাবর সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণের পদ্ধতিতে বড় পরিবর্তন এনেছে সরকার। ২০১০ সালের বিধিমালা সংশোধন করে গত ১১ নভেম্বর প্রকাশ করা হয়েছে সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা সংশোধন সংক্রান্ত এস.আর.ও. নম্বর ৪০২ আইন ২০২৬।

নতুন বিধিমালায় জমির সর্বনিম্ন বাজারমূল্যের পরিবর্তে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের ওপর গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে। একই সঙ্গে বাজারমূল্য নির্ধারণের কমিটি, মূল্য যাচাইয়ের পদ্ধতি, মূল্যতালিকার কার্যকারিতার মেয়াদ এবং তালিকা প্রকাশের নিয়মেও পরিবর্তন আনা হয়েছে।

আগে সাবরেজিস্ট্রার অফিসভিত্তিক কমিটির মাধ্যমে জমির মূল্য নির্ধারণ করা হলেও নতুন নিয়মে বিভাগীয়, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে তিন স্তরের কমিটি গঠন করা হয়েছে। মূল্য নির্ধারণে নিবন্ধিত দলিলের তথ্যের পাশাপাশি জমির অবস্থান, ব্যবহার, যোগাযোগব্যবস্থা, অবকাঠামো ও স্থানীয় বাজার পরিস্থিতি বিবেচনার কথা বলা হয়েছে।

তবে নতুন বিধিমালায় একটি গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন হলো, আগের নিয়মে থাকা নির্ধারিত বাজারমূল্যের বিরুদ্ধে ব্যক্তির লিখিত আপত্তি জানানোর সুস্পষ্ট বিধানটি আর আগের মতো রাখা হয়নি।

সর্বনিম্ন মূল্য থেকে প্রকৃত বাজারমূল্য

২০১০ সালের বিধিমালায় বাজারমূল্য বলতে সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য বোঝানো হতো। জমি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে সরকার নির্ধারিত এই মূল্য গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি হিসেবে বিবেচিত হতো।

নতুন সংশোধিত বিধিমালায় সংজ্ঞা পরিবর্তন করে সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্যকে বাজারমূল্য হিসেবে নির্ধারণ করা হয়েছে। অর্থাৎ জমির শ্রেণি ও মৌজাভিত্তিক মূল্য নির্ধারণের পাশাপাশি জমির বাস্তব অবস্থান, ব্যবহার, যোগাযোগব্যবস্থা এবং স্থানীয় বাজার পরিস্থিতিও বিবেচনায় নেওয়ার সুযোগ তৈরি হয়েছে।

সাবরেজিস্ট্রার অফিসের পরিবর্তে তিন স্তরের কমিটি

আগের বিধিমালায় প্রত্যেক সাবরেজিস্ট্রার অফিসের অধিক্ষেত্রের জন্য পৃথক কমিটি ছিল। জেলা রেজিস্ট্রার ছিলেন ওই কমিটির সভাপতি। জেলা রেজিস্ট্রার মনোনীত একজন সাবরেজিস্ট্রার সদস্য এবং সংশ্লিষ্ট সাবরেজিস্ট্রার সদস্যসচিব হিসেবে দায়িত্ব পালন করতেন। সংশ্লিষ্ট উপজেলা পরিষদের মহিলা ভাইস চেয়ারম্যান উপদেষ্টা হিসেবে থাকতেন।

নতুন বিধিমালায় এই কাঠামো পরিবর্তন করে তিন স্তরের কমিটি গঠন করা হয়েছে। বিভাগীয় পর্যায়ে বিভাগীয় কমিশনারের নেতৃত্বে আট সদস্যের কমিটি, জেলা পর্যায়ে জেলা প্রশাসকের নেতৃত্বে ১১ সদস্যের কমিটি এবং উপজেলা পর্যায়ে উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তার নেতৃত্বে নয় সদস্যের কমিটি দায়িত্ব পালন করবে।

নতুন কমিটিগুলোতে প্রশাসন, স্থানীয় সরকার, গণপূর্ত, ভূমি, কৃষি, মৎস্য, শিক্ষা ও সংশ্লিষ্ট সরকারি দপ্তরের প্রতিনিধিদের অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে। ফলে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে নিবন্ধন বিভাগের পাশাপাশি বিভিন্ন সরকারি দপ্তরের সমন্বিত ভূমিকা বাড়বে।

কোন এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণ করবে কোন কমিটি

নতুন বিধিমালায় কমিটিগুলোর দায়িত্বের এলাকাও নির্দিষ্ট করে দেওয়া হয়েছে। সিটি করপোরেশন এলাকার জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে বিভাগীয় কমিটি। পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ডভুক্ত এলাকার দায়িত্ব থাকবে জেলা কমিটির ওপর। আর এসব এলাকার বাইরে থাকা জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে উপজেলা কমিটি।

বগুড়ার ক্ষেত্রে পৌরসভা এলাকার জমি এবং পৌরসভার বাইরের ইউনিয়ন ও গ্রামীণ এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণে আলাদা কমিটি দায়িত্ব পালন করবে। এতে স্থানীয় পর্যায়ে জমির বাজার পরিস্থিতি বিবেচনার সুযোগ বাড়বে।

জমির দাম নির্ধারণে বিবেচনায় আসবে একাধিক তথ্য

আগের বিধিমালায় জমির শ্রেণি অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট সাবরেজিস্ট্রি এলাকার নিবন্ধিত বিক্রয় দলিলের মূল্য থেকে মৌজাভিত্তিক গড়মূল্য নির্ধারণ করা হতো। প্রথম বছরের জানুয়ারি থেকে ডিসেম্বর এবং দ্বিতীয় বছরের জানুয়ারি থেকে অক্টোবর পর্যন্ত নিবন্ধিত দলিলের তথ্য বিবেচনায় নেওয়া হতো। কোনো মৌজায় নির্ধারিত সময়ে জমি কেনাবেচা না হলে আগের বছরের নির্ধারিত মূল্য বিবেচনা করা হতো।

নতুন বিধিমালায় মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে একাধিক বিষয় বিবেচনা করতে বলা হয়েছে। এর মধ্যে রয়েছে জমির শ্রেণি, ব্যবহার ও অবস্থান, যোগাযোগব্যবস্থা, অবকাঠামোগত সুবিধা, সরকারি মালিকানাধীন সম্পত্তির বাজারমূল্য এবং সরকার নিয়ন্ত্রিত বিভিন্ন সংস্থা, প্রতিষ্ঠান ও উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত মূল্য।

এ ছাড়া স্থানীয় বাজার অনুসন্ধান, গণশুনানি এবং অন্যান্য নির্ভরযোগ্য উৎস থেকে পাওয়া তথ্যও বিবেচনায় নিতে হবে। শুধু একটি তথ্য বা উৎসের ওপর নির্ভর করে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ করা যাবে না। সংগৃহীত তথ্য যাচাই ও বিশ্লেষণের মাধ্যমে মূল্য চূড়ান্ত করতে হবে।

একই মৌজায় আলাদা ক্লাস্টারে মূল্য নির্ধারণ

নতুন বিধিমালায় একই মৌজার জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী একাধিক ক্লাস্টার করে বাজারমূল্য নির্ধারণের সুযোগ রাখা হয়েছে।

কারণ একই মৌজার সব জমির বাজারদর সমান হয় না। প্রধান সড়কসংলগ্ন জমি, বাজার বা আবাসিক এলাকার জমি এবং ভেতরের সরু রাস্তা বা কৃষিজমির মূল্য ভিন্ন হতে পারে। এসব পার্থক্য বিবেচনায় নিয়ে আলাদা ক্লাস্টার তৈরি করে মূল্য নির্ধারণ করতে হবে।

এর ফলে একই মৌজার সব জমির জন্য একক মূল্য নির্ধারণের পরিবর্তে জমির বাস্তব অবস্থার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্যতালিকা তৈরির সুযোগ তৈরি হবে।

মূল্যতালিকার মেয়াদ দুই বছর থেকে তিন বছর

আগের বিধিমালায় নির্ধারিত বাজারমূল্যের তালিকা দুই বছর কার্যকর থাকত। নতুন বিধিমালায় এই মেয়াদ বাড়িয়ে তিন বছর করা হয়েছে।

নির্ধারিত মেয়াদ শেষ হওয়ার বছরে ১ অক্টোবর থেকে ৩০ নভেম্বরের মধ্যে প্রতিটি মৌজার শ্রেণিভিত্তিক বাজারমূল্য প্রস্তুত করতে হবে। এরপর ১৫ ডিসেম্বরের মধ্যে মূল্যতালিকা নিবন্ধন অধিদপ্তরের মহাপরিদর্শকের কাছে পাঠাতে হবে।

তবে তিন বছর পূর্ণ হওয়ার আগেও যৌক্তিক কারণে কোনো এলাকার বাজারমূল্য পুনর্নির্ধারণের সুযোগ রাখা হয়েছে।

ওয়েবসাইটেও প্রকাশ হবে মূল্যতালিকা

আগের বিধিমালায় বাজারমূল্যের তালিকা সাবরেজিস্ট্রার, জেলা রেজিস্ট্রার ও সহকারী কমিশনার ভূমি কার্যালয়ে প্রকাশ্যে রাখার বিধান ছিল। পাশাপাশি জেলা জজ, জেলা প্রশাসক ও নিবন্ধন মহাপরিদর্শকের কার্যালয়ে তালিকা সংরক্ষণের ব্যবস্থা ছিল।

নতুন বিধিমালায় সংশ্লিষ্ট সরকারি কার্যালয়ে তালিকা পাঠানো ও প্রকাশের পাশাপাশি নিবন্ধন অধিদপ্তরের ওয়েবসাইটে প্রকাশের ব্যবস্থা রাখা হয়েছে। ফলে সাধারণ মানুষ অনলাইনে নির্ধারিত বাজারমূল্য জানার সুযোগ পাবেন।

লিখিত আপত্তি জানানোর আগের সুযোগ থাকছে কি

নতুন বিধিমালার সবচেয়ে আলোচিত পরিবর্তনগুলোর একটি হলো বাজারমূল্যের বিরুদ্ধে আপত্তি জানানোর পদ্ধতি।

২০১০ সালের বিধিমালায় কোনো ব্যক্তির কাছে মনে হলে যে কোনো মৌজার নির্দিষ্ট শ্রেণির জমির মূল্য অস্বাভাবিক কম বা বেশি নির্ধারণ করা হয়েছে, তাহলে তিনি কারণ উল্লেখ করে সংশ্লিষ্ট কমিটির সদস্যসচিবের কাছে লিখিত আপত্তি জানাতে পারতেন। কমিটি আপত্তি পর্যালোচনা করে মতামত ও সুপারিশসহ নিবন্ধন মহাপরিদর্শকের কাছে পাঠাতে পারত।

আগের বিধিমালায় কোনো ব্যক্তির আবেদন বা অন্য কোনো সূত্র থেকে পাওয়া তথ্যের ভিত্তিতেও নিবন্ধন মহাপরিদর্শকের বাজারমূল্য অস্বাভাবিক মনে হলে সংশ্লিষ্ট কমিটির মতামত নিয়ে তা সংশোধনের সুযোগ ছিল।

কিন্তু ২০২৬ সালের সংশোধনীতে আগের বিধিমালার ওই অংশ প্রতিস্থাপন করে নতুন মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতি যুক্ত করা হয়েছে। নতুন বিধিতে আগের মতো ব্যক্তির লিখিত আপত্তি জানানোর এবং সেই আপত্তির ভিত্তিতে নিবন্ধন মহাপরিদর্শকের মাধ্যমে মূল্য সংশোধনের পৃথক ও সুস্পষ্ট পদ্ধতি রাখা হয়নি।

এ কারণে নির্ধারিত বাজারমূল্য অস্বাভাবিক বা বাস্তবতার সঙ্গে অসংগত মনে হলে সাধারণ জমির মালিক ও ক্রেতারা কীভাবে আপত্তি জানাবেন, সে বিষয়ে কার্যকর ব্যবস্থা স্পষ্ট করা গুরুত্বপূর্ণ।

বায়নাপত্র ও আদালতের ডিক্রির বিধান নতুন নয়

বায়নাপত্রে উল্লেখ করা মূল্য এবং আদালতের ডিক্রির মাধ্যমে সম্পাদিত দলিল নিবন্ধনের বিধান নতুন সংশোধনীর মাধ্যমে প্রথমবার যুক্ত হয়নি। ২০১০ সালের বিধিমালাতেও এসব বিষয় অন্তর্ভুক্ত ছিল।

আগের বিধান অনুযায়ী, বায়নাপত্রে উল্লেখিত মূল্য নির্ধারিত বাজারমূল্যের চেয়ে কম হলে দলিল নিবন্ধনের সময়কার বাজারমূল্য বিবেচনা করা হতো। আর বায়নাপত্রে উল্লেখিত মূল্য বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি হলে বায়নাপত্রের মূল্য অনুযায়ী নিবন্ধনের বিধান ছিল। নতুন বিধিমালাতেও মূলত একই ব্যবস্থা বহাল রাখা হয়েছে।

এ ছাড়া চুক্তি প্রবলের মামলার ডিক্রিজারি কার্যক্রমের আওতায় আদালত কর্তৃক সম্পাদিত দলিলে প্রদর্শিত মূল্যের ভিত্তিতে নিবন্ধনের বিধানও আগের নিয়মে ছিল এবং নতুন বিধিমালায় তা বহাল রয়েছে।

বগুড়ার জমির বাজারে কী প্রভাব পড়তে পারে

বগুড়া জেলার বিভিন্ন উপজেলার জমির বাজারদরে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য রয়েছে। বগুড়া সদর ও পৌর এলাকার জমির দামের সঙ্গে শাজাহানপুর, শেরপুর, শিবগঞ্জ, সোনাতলা, গাবতলী, দুপচাঁচিয়া, কাহালু, নন্দীগ্রাম, আদমদীঘি, ধুনট ও সারিয়াকান্দির বিভিন্ন এলাকার জমির দামের পার্থক্য রয়েছে।

একই উপজেলার মধ্যেও ইউনিয়ন, মৌজা, রাস্তার অবস্থান, বাজারসংলগ্ন এলাকা, আবাসিক ব্যবহার ও কৃষিজমির বাজারমূল্য এক নয়।

নতুন বিধিমালায় উপজেলা পর্যায়ে কমিটি গঠনের ফলে পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকার বাইরে থাকা জমির মূল্য নির্ধারণে স্থানীয় প্রশাসনের ভূমিকা বাড়বে। কমিটিগুলো স্থানীয় বাজারদর, জমির শ্রেণি, যোগাযোগব্যবস্থা ও অবকাঠামোগত সুবিধা যথাযথভাবে বিবেচনা করলে মূল্যতালিকা আরও বাস্তবভিত্তিক হতে পারে।

তবে এ ক্ষেত্রে স্থানীয় মানুষের মতামত গ্রহণ, নির্ভরযোগ্য তথ্য যাচাই এবং মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতিতে স্বচ্ছতা নিশ্চিত করা জরুরি। একই সঙ্গে অস্বাভাবিক মূল্য নির্ধারণের বিরুদ্ধে সাধারণ মানুষের আপত্তি জানানোর কার্যকর ব্যবস্থা থাকা প্রয়োজন।

স্বচ্ছতা নিশ্চিত করাই বড় চ্যালেঞ্জ

নতুন বিধিমালায় জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে প্রশাসনিক কাঠামো ও তথ্য সংগ্রহের পদ্ধতিতে গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন এসেছে। নিবন্ধিত দলিলের গড়মূল্যের পাশাপাশি জমির অবস্থান, ব্যবহার, যোগাযোগব্যবস্থা, অবকাঠামো ও স্থানীয় বাজার পরিস্থিতি বিবেচনার সুযোগ তৈরি হয়েছে।

তবে বাস্তবে এসব তথ্য কতটা নির্ভরযোগ্যভাবে সংগ্রহ ও যাচাই করা হবে, ক্লাস্টার নির্ধারণে কী মানদণ্ড অনুসরণ করা হবে এবং কমিটির সিদ্ধান্তে স্থানীয় প্রভাবশালী ব্যক্তি বা গোষ্ঠীর হস্তক্ষেপ ঠেকানো যাবে কি না, তা গুরুত্বপূর্ণ বিষয়।

প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের পাশাপাশি সাধারণ মানুষের আর্থিক স্বার্থ, আপত্তি জানানোর সুযোগ এবং হয়রানিমুক্ত নিবন্ধন ব্যবস্থা নিশ্চিত করতে পারলেই নতুন বিধিমালার উদ্দেশ্য সফল হবে।

সূত্র: বাংলাদেশ গেজেট, ১১ নভেম্বর ২০২৬, এস.আর.ও. নম্বর ৪০২ আইন ২০২৬ এবং সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০।