বগুড়ায় বাড়ি নির্মাণ, জমির ব্যবহার, জলাশয় সংরক্ষণ ও নগর পরিকল্পনায় আসছে নতুন নিয়ন্ত্রণ
নিজস্ব প্রতিবেদক: বগুড়ার নগর উন্নয়ন ও পরিকল্পনায় নতুন অধ্যায়ের সূচনা হতে যাচ্ছে। পৌরসভা থেকে সিটি করপোরেশনে উন্নীত হওয়ার পর এবার গঠিত হতে যাচ্ছে বগুড়া উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ। এ লক্ষ্যে ‘বগুড়া উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ আইন, ২০২৬’ গত ৯ নভেম্বর গেজেট আকারে প্রকাশিত হয়েছে।
নতুন এই আইনের মাধ্যমে বগুড়া শহর ও আশপাশের নির্ধারিত এলাকায় পরিকল্পিত নগরায়ণ, ভূমির ব্যবহার নিয়ন্ত্রণ, ভবন নির্মাণ, জলাশয় সংরক্ষণ এবং অবকাঠামো উন্নয়নে একটি বিশেষায়িত কর্তৃপক্ষের আইনি কাঠামো তৈরি হয়েছে।
আইনটি কার্যকর হলে বগুড়ার নগর পরিকল্পনা ও উন্নয়ন কার্যক্রমে নতুন নিয়ম যুক্ত হবে। বিশেষ করে কোথায় কী ধরনের ভবন নির্মাণ করা যাবে, কোন জমি আবাসিক বা বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহার করা যাবে, জলাশয় ভরাট বা শ্রেণি পরিবর্তন করা যাবে কি না, উন্নয়ন প্রকল্পের অনুমোদন কীভাবে হবে- এসব বিষয়ে কর্তৃপক্ষের ভূমিকা গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠবে।
তবে আইন প্রকাশের পর এর বাস্তব প্রয়োগ নির্ভর করবে কার্যকারিতা শুরুর তারিখ, কর্তৃপক্ষ গঠন, সীমানা নির্ধারণ এবং প্রয়োজনীয় বিধিমালা ও প্রবিধান প্রণয়নের ওপর।
কোন এলাকায় কার্যকর হবে আইন?
আইনের আওতায় বগুড়া সিটি করপোরেশন এলাকা এবং সরকার গেজেটের মাধ্যমে নির্ধারণ করে দেওয়া সংলগ্ন এলাকাগুলো অন্তর্ভুক্ত হওয়ার কথা বলা হয়েছে। অর্থাৎ সিটি করপোরেশনের বাইরের কোন কোন এলাকা উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের আওতায় আসবে, তা সরকারের নির্ধারিত সীমানার ওপর নির্ভর করবে।
এ কারণে বগুড়ার ১২টি উপজেলা বা পুরো জেলা এই কর্তৃপক্ষের আওতায় চলে আসবে-এমন ধারণা করার সুযোগ নেই। প্রাথমিকভাবে সিটি করপোরেশন এলাকা এবং সরকার নির্ধারিত সংলগ্ন এলাকাই আইনের আওতাভুক্ত হবে।
নগর পরিকল্পনায় মাস্টারপ্ল্যান
নতুন আইনের অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ দিক হলো মহাপরিকল্পনা বা মাস্টারপ্ল্যান প্রণয়ন। বগুড়া শহরের বর্তমান ও ভবিষ্যৎ জনসংখ্যা, সড়ক যোগাযোগ, আবাসন, বাণিজ্যিক এলাকা, শিল্পাঞ্চল, শিক্ষা ও স্বাস্থ্যসেবা, উন্মুক্ত স্থান, জলাশয় এবং পরিবেশ বিবেচনায় নিয়ে দীর্ঘমেয়াদি পরিকল্পনা প্রণয়ন করতে পারবে উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ।
মাস্টারপ্ল্যানের খসড়া প্রকাশের পর সংশ্লিষ্ট ব্যক্তি ও প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে আপত্তি বা মতামত গ্রহণের সুযোগ রাখার বিধান রয়েছে। এসব মতামত বিবেচনা করে পরিকল্পনা চূড়ান্ত করার প্রক্রিয়া নির্ধারিত হবে।
এর ফলে অপরিকল্পিতভাবে আবাসিক এলাকায় শিল্পকারখানা, জলাশয়ের জায়গায় স্থাপনা কিংবা সড়কের জায়গা সংকুচিত করে ভবন নির্মাণের মতো পরিস্থিতি নিয়ন্ত্রণে আনার সুযোগ তৈরি হতে পারে।
বাড়ি নির্মাণে অনুমোদন ও নিয়ম মানতে হবে
আইন অনুযায়ী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের আওতাধীন এলাকায় ভবন নির্মাণ, পুনর্নির্মাণ, সম্প্রসারণ কিংবা ভূমির ব্যবহার পরিবর্তনের ক্ষেত্রে কর্তৃপক্ষের অনুমোদন ও নির্ধারিত পরিকল্পনা অনুসরণের বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ হবে।
কোনো জমিতে কী ধরনের স্থাপনা নির্মাণ করা যাবে, ভবনের উচ্চতা, ব্যবহার, অবস্থান এবং অন্যান্য শর্ত কী হবে তা মাস্টারপ্ল্যান ও সংশ্লিষ্ট বিধিমালার মাধ্যমে নির্ধারিত হতে পারে।
অনুমোদন ছাড়া ভবন নির্মাণ কিংবা অনুমোদিত নকশার বাইরে স্থাপনা তৈরি করলে আইনি ব্যবস্থা নেওয়ার সুযোগ থাকবে। অবৈধ নির্মাণ অপসারণের ক্ষমতাও আইনে রাখা হয়েছে।
এ ক্ষেত্রে আগে থেকে অনুমোদন পাওয়া ভবন বা চলমান নির্মাণকাজের বিষয়ে কী ধরনের বিধান প্রযোজ্য হবে, তা আইনটির কার্যকারিতা, সংরক্ষণমূলক বিধান এবং পরবর্তী বিধিমালার আলোকে নির্ধারণ করতে হবে।
পুকুর, জলাশয় ও প্রাকৃতিক পরিবেশ সংরক্ষণ
বগুড়া শহর ও আশপাশে পুকুর, খাল, জলাশয় এবং প্রাকৃতিক জলাধার সংরক্ষণ নগর পরিকল্পনার অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। নতুন আইনে জলাশয় ও প্রাকৃতিক পরিবেশ রক্ষার জন্য বিধান রাখা হয়েছে।
কর্তৃপক্ষের আওতাধীন এলাকায় জলাশয় ভরাট, শ্রেণি পরিবর্তন কিংবা অনুমোদনবিহীনভাবে কোনো স্থাপনা নির্মাণের ক্ষেত্রে বিধিনিষেধ আরোপ করা যাবে। এ ধরনের অপরাধের জন্য শাস্তির বিধানও রয়েছে।
এর ফলে ব্যক্তিমালিকানাধীন জমিতে থাকা পুকুর বা জলাশয়ের ক্ষেত্রেও নির্ধারিত আইন ও অনুমোদনের বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠবে। তবে কোন জলাশয় কীভাবে সংরক্ষিত হবে, তা মাস্টারপ্ল্যান ও সংশ্লিষ্ট বিধিমালায় স্পষ্ট হওয়া প্রয়োজন।
জমি একত্র করে পরিকল্পিত উন্নয়ন
নতুন আইনে ভূমি পুনর্বিন্যাস বা ল্যান্ড রি-অ্যাডজাস্টমেন্টের বিধান রাখা হয়েছে। এর মাধ্যমে একটি নির্দিষ্ট এলাকার একাধিক মালিকের জমি সমন্বিত পরিকল্পনার আওতায় এনে সড়ক, ড্রেনেজ, উন্মুক্ত স্থান ও অন্যান্য নাগরিক সুবিধা তৈরি করা সম্ভব হবে।
এ ক্ষেত্রে আইনে সংশ্লিষ্ট জমির মালিকদের অন্তত ৬০ শতাংশের সম্মতির বিষয়টি উল্লেখ রয়েছে। তবে এই ৬০ শতাংশ বলতে জমির মালিকের সংখ্যা, নাকি জমির মোট পরিমাণের অংশ- এটি বিধিমালায় কীভাবে ব্যাখ্যা করা হবে, তা স্পষ্ট হওয়া জরুরি।
এ ধরনের প্রকল্প বাস্তবায়িত হলে অপরিকল্পিতভাবে গড়ে ওঠা এলাকায় রাস্তা ও নাগরিক সুবিধা তৈরির সুযোগ তৈরি হতে পারে। একই সঙ্গে জমির মালিকদের অধিকার, জমির মূল্য এবং ক্ষতিপূরণ নির্ধারণে স্বচ্ছতা নিশ্চিত করাও গুরুত্বপূর্ণ হবে।
জমির মূল্য বাড়লে উন্নয়ন ফি
উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের কোনো প্রকল্প বাস্তবায়নের ফলে কোনো এলাকার জমির মূল্য বৃদ্ধি পেলে বা মূল্য বাড়ার সম্ভাবনা তৈরি হলে সংশ্লিষ্ট জমির মালিকদের কাছ থেকে উন্নয়ন ফি আদায়ের বিধান রাখা হয়েছে।
অর্থাৎ কোনো এলাকায় নতুন সড়ক, অবকাঠামো কিংবা পরিকল্পিত উন্নয়ন প্রকল্পের কারণে জমির বাজারমূল্য বেড়ে গেলে সেই বাড়তি সুবিধার একটি অংশ উন্নয়ন ফি হিসেবে আদায় করা যেতে পারে।
তবে কীভাবে জমির মূল্যবৃদ্ধি নির্ধারণ করা হবে, কত হারে ফি নেওয়া হবে এবং কোন পদ্ধতিতে তা আদায় করা হবে- এসব বিষয় সংশ্লিষ্ট বিধিমালা ও নীতিমালার ওপর নির্ভর করবে।
জমি অধিগ্রহণ ও ক্ষতিগ্রস্তদের ক্ষতিপূরণ
উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের প্রয়োজনে জমি কেনা, ইজারা, বিনিময় কিংবা প্রচলিত আইন অনুযায়ী অধিগ্রহণের সুযোগ রাখা হয়েছে।
তবে কোনো প্রকল্প বা মহাপরিকল্পনার কারণে কেউ বাস্তুচ্যুত, গৃহহীন কিংবা ক্ষতিগ্রস্ত হলে প্রযোজ্য আইন ও বিধি অনুযায়ী ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসনের ব্যবস্থা করার বিধান রয়েছে।
এটি গুরুত্বপূর্ণ, কারণ নগর উন্নয়নের নামে ব্যক্তিমালিকানাধীন জমি বা বসতভিটা ক্ষতিগ্রস্ত হলে সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের অধিকার ও পুনর্বাসন নিশ্চিত করা প্রয়োজন।
অনুমোদন ছাড়া নির্মাণে শাস্তি
আইনে অনুমোদন ছাড়া ভবন নির্মাণ, অনুমোদিত নকশার ব্যত্যয়, জলাশয় ভরাট এবং কর্তৃপক্ষের নির্দেশ অমান্যের ক্ষেত্রে শাস্তির বিধান রাখা হয়েছে।
অবৈধ স্থাপনা অপসারণ, কাজ বন্ধের নির্দেশ এবং আইন অনুযায়ী অপরাধের বিচার করার সুযোগ থাকবে। কিছু অপরাধের ক্ষেত্রে মোবাইল কোর্ট পরিচালনার বিধানও রাখা হয়েছে।
এ ছাড়া কর্তৃপক্ষের আওতাধীন এলাকায় স্থানীয় সরকার প্রতিষ্ঠানের অনুমোদন-সংক্রান্ত ক্ষমতার সঙ্গে উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের দায়িত্বের সমন্বয়ের বিষয়টি আইনে উল্লেখ রয়েছে। ফলে সিটি করপোরেশনসহ সংশ্লিষ্ট প্রতিষ্ঠানের অনুমোদন প্রক্রিয়ায় নতুন সমন্বয় প্রয়োজন হতে পারে।
কর্তৃপক্ষের অর্থায়ন ও জবাবদিহি
উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের নিজস্ব তহবিল গঠনের বিধান রয়েছে। সরকারি অনুদান, ঋণ, ফি, সেবা থেকে আয় এবং আইন অনুযায়ী অনুমোদিত অন্যান্য উৎস থেকে এই তহবিলে অর্থ জমা হতে পারে।
প্রতিবছর বাজেট প্রণয়ন, হিসাব সংরক্ষণ, নিরীক্ষা এবং বার্ষিক প্রতিবেদন তৈরির বিধানও রাখা হয়েছে। মহাহিসাব নিরীক্ষক ও নিয়ন্ত্রকের মাধ্যমে নিরীক্ষার ব্যবস্থাসহ আর্থিক জবাবদিহির কাঠামো রাখা হয়েছে।
এর ফলে উন্নয়ন প্রকল্পে অর্থ ব্যয়, প্রকল্পের অগ্রগতি এবং কর্তৃপক্ষের আয়-ব্যয়ের হিসাব নিয়মিত পর্যালোচনার সুযোগ থাকবে।
জমিতে প্রবেশের আগে ২৪ ঘণ্টার নোটিশ
আইনে জরিপ, পরিদর্শন কিংবা দায়িত্ব পালনের প্রয়োজনে কর্তৃপক্ষের সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের জমিতে প্রবেশের ক্ষমতা দেওয়া হয়েছে। তবে এ ক্ষেত্রে জমির মালিক বা দখলকারকে অন্তত ২৪ ঘণ্টা আগে নোটিশ দেওয়ার বিধান রয়েছে। এ ধরনের প্রবেশ দিনের বেলায় করতে হবে।
জরিপ বা এ ধরনের কাজের কারণে জমির কোনো ক্ষতি হলে ক্ষতিপূরণ দেওয়ার বিধানও রাখা হয়েছে।
এটি জমির মালিক ও দখলকারদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ একটি বিষয়। কারণ উন্নয়ন কার্যক্রম পরিচালনার পাশাপাশি ব্যক্তিগত সম্পত্তির অধিকার ও ক্ষতিপূরণের বিষয়টিও আইনে বিবেচনায় রাখা হয়েছে।
বগুড়ার নগর উন্নয়নে কী পরিবর্তন আসতে পারে?
বগুড়া সিটি করপোরেশনে উন্নীত হওয়ার পর শহরের জনসংখ্যা, যানবাহন, আবাসন, বাণিজ্যিক কার্যক্রম এবং অবকাঠামোর ওপর চাপ বাড়ছে। এই পরিস্থিতিতে দীর্ঘমেয়াদি পরিকল্পনা ছাড়া নগর সম্প্রসারণ হলে যানজট, জলাবদ্ধতা, অপরিকল্পিত ভবন, জলাশয় ভরাট এবং নাগরিক সেবার সংকট আরও বাড়তে পারে।
উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ গঠিত হলে পরিকল্পিত নগরায়ণের জন্য একটি কেন্দ্রীয় প্রতিষ্ঠান তৈরি হবে। তবে শুধু আইন প্রণয়ন করলেই এসব সমস্যার সমাধান হবে না। কার্যকর মাস্টারপ্ল্যান, জনসম্পৃক্ততা, স্বচ্ছ অনুমোদন প্রক্রিয়া, পরিবেশ সংরক্ষণ, নিয়মিত তদারকি এবং জবাবদিহি নিশ্চিত করতে হবে।
বিশেষ করে সাধারণ জমির মালিক, বাড়ির মালিক, ব্যবসায়ী ও নির্মাণসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের জন্য নতুন নিয়মগুলো সহজ ভাষায় প্রকাশ করা জরুরি। একই সঙ্গে আগে থেকে অনুমোদিত ভবন, চলমান প্রকল্প, জমির শ্রেণি এবং বিদ্যমান অনুমোদন নিয়ে কোনো পরিবর্তন আসবে কি না, তা স্পষ্ট করতে হবে।
৯ নভেম্বর ২০২৬ তারিখে গেজেট প্রকাশের মাধ্যমে বগুড়া উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ গঠনের আইনি ভিত্তি তৈরি হয়েছে। এখন কর্তৃপক্ষের আনুষ্ঠানিক গঠন, কার্যকারিতা শুরুর তারিখ, সুনির্দিষ্ট সীমানা এবং প্রয়োজনীয় বিধিমালা প্রণয়নই হবে পরবর্তী গুরুত্বপূর্ণ ধাপ। এসব প্রক্রিয়া সম্পন্ন হলে বগুড়ার নগর উন্নয়ন, জমির ব্যবহার ও ভবন নির্মাণের ক্ষেত্রে নতুন প্রশাসনিক কাঠামো কার্যকর হবে।
বগুড়ার জন্য সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জ হবে উন্নয়ন ও নাগরিক অধিকারকে একসঙ্গে নিশ্চিত করা। পরিকল্পিত নগরায়ণ যেন জমির মালিক, সাধারণ বাসিন্দা ও পরিবেশের স্বার্থ রক্ষা করেই বাস্তবায়িত হয়, সেটিই হবে নতুন কর্তৃপক্ষের সাফল্যের প্রধান মাপকাঠি।
